Was Darf Alles In Die Nebenkostenabrechnung


Neben­kosten. Welche das Vermieter auf die Mieter umlegen darf, regelt das Betriebs­kosten­ver­ordnung. Häufig lohnt einer Prüfung der Neben­kosten­abrechnung. ©Adobe stange / martin Jakubowski eine Betriebs­kosten­abrechnung kann bei vielen stellen falsch sein. Wie Mieter deine Neben­kosten­abrechnung prüfen und wann sie sich gegen Nach­zahlungen zurückschlagen können.

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Öffent­liche Lasten

Der Vermieter zulässig die Grund­steuer umlegen, nicht aber die Grund­erwerb­steuer. Wenn der Vermieter für ein Gewerbe­betrieb im haus erheblich mehr Grund­steuer antragszahlen muss wie für Wohn­raum, hat er das Gesamt­kosten der Grund­steuer entsprechend zu kürzen, vor er sie auf das Mieter das Privatwohnungen umlegt. Das gilt sogar für die Grund­steuer in vermietete Stell­plätze, andernfalls jeder in dem Haus einer Park­platz hat.

Wasser­versorgung

Der Vermieter ermöglichen den Verbrauch nach Zählerstand abrechnen auch Grund­gebühr, Wartungs­kosten, Betriebs­strom für ns Wasser­zähler und die ausgaben der Abrechnung umlegen. Ausgaben für das Erwärmung des Wassers importieren unter „Warm­wasser“ abge­rechnet.

Entwässerung

Abrechen­bar Entwässerungs­gebühren heu die kosten einer Entwässerungs­anlage.

Heizung

Der Vermieter dürfen die kosten des Zentralhei­zungs­betriebs einschließ­lich Abgas­anlage und Eich­kosten umlegen. Kommt ns Wärme nicht von seiner Zentralhei­zung, jedoch wird sie ins haus geliefert, tun können der Vermieter den Wärmepreis von Lieferanten berechnen („Fern­wärme“). Sogar Wartungs- und Reinigungs­kosten einen Etagenhei­zung dürfen der Vermieter berechnen. Hat er die Geräte kommen sie Verbrauchs­erfassung gemietet, zulässig er ns Miete dafür umlegen. Sind an den wohnungen Gasetagenhei­zungen installiert, deshalb darf der Vermieter jedenfalls das Reinigungs- und Wartungs­kosten umlegen.

Warm­wasser

ns Vermieter darf die Betriebs­kosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie das Reinigung und instandhaltung von Warm­wasser­geräten abrechnen.

Verbundene Versorgung

Kommt ns Wärme für ns Heizung und ns Wasser­erwärmung aus einer zentralen Anlage („verbundene Versorgung“), sind die Brenn­stoff­kosten umlage­fähig. Sie müssen dennoch rechnerisch getrennt werden.

Aufzug

Wird innerhalb Haus ein Fahr­stuhl betrieben, so tun können der Vermieter die kosten für Betriebs­strom, Aufsicht, Über­wachung und Wartung in den Mieter umlegen. Einer Umlage von Instandset­zungs- und Verwaltungs­kosten ist allerdings nicht möglich. Hat das Vermieter mit ns Firma ns Vertrag geschlossen, das neben ns Wartung sogar die Reparatur priorität (Voll­wartungs­vertrag), muss das 30 bis zu 50 prozent für angefallene Reparaturen heraus­rechnen.

Straßenreinigung und Müll­beseitigung

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Umlage­fähig. Ns sind um zu Beispiel kosten für Müll­tonnen, Müll­schlu­cker und Kompressor­anlagen. ©Getty bildern Stets umlage­fähig laufende kosten für Straßenreinigung und Müll­entsorgung. Kommen sie zählen auch Ausgaben für ns Schnee- und Eisbeseitigung (Winter­dienst). Zeigen gelegentlich anfallende Kosten zusammen beispiels­weise für Spermüll-, Garten­abfall- hagen Schutt­abfuhr hagen für Entrümpelung dürfen anzeigen dann umge­legt werden, wenn diese keinem individuellen Verursacher zuge­rechnet importieren können. Gelegen sich im Haus einer Müll­schlu­cker oder eine Müll­kompressor­anlage, dafür sind sogar die Betriebs­kosten ns solchen einrichtung umlage­fähig.

Sperr­müll­beseitigung: kommen sie Streit führt häufiger das Frage, ob ein Vermieter die kosten für die Beseitigung von Sperr­müll, den Unbe­kannte illegal auf Gemein­schafts­flächen wie Hof, Hausflur hagen Kellergang abge­stellt haben, an alle Mieter von Hauses über ns Betriebs­kosten­abrechnung umlegen darf. Das Faust­regel dazu: Ja, darf er, solange ns Vermieter regel­mäßig (jähr­lich oder bei größeren Abständen) Sperr­müll beseitigen lässt, die Müll­beseitigung also nicht zeigen eine einmalige Entrümpelungs­aktion zu sein (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 137/09, urteil vom 13. Jan 2010). Ns hat zuletzt sogar noch einmal ns Amts­gericht Berlin-Mitte bestätigt (Az. 151 c 89/18, urteil vom 14. Januar 2020). Recht­lich können zeigen solche ausgaben Betriebs­kosten sein, ns laufend bei der Bewirt­schaftung eines Hauses entstehen. Einmal­ausgaben definitions­gemäß keine Betriebs­kosten und können deshalb nicht umge­legt werden.

Beleg­einsicht: In ns Betriebs­kosten­abrechnung führen Vermieter die ausgaben für die normale Müll­abfuhr und sons­tige Entsorgungs­kosten no getrennt auf. Wer vermutet, dass in der Abrechnung unter der Gesamt­summe „Kosten der Müll­beseitigung“ unzu­lässiger­weise sogar Ausgaben für eine einmalige Entrümpelungs­aktion stecken, bekommt anzeigen Klarheit, wenn er befinde Recht auf Einsicht bei die Belege bei der Vermieter wahr­nimmt.

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Müll­ver­ursacher bekannt: can der Vermieter ns illegale Abfall­entsorgung jedoch einem Mieter zuordnen, etwa weil das sich ca Sperr­müll handelt, ns ein ausgezogener Mieter an seiner wohnung zurück­gelassen hat, können die Entsorgungs­kosten nicht umge­legt werden. Dann muss das Vermieter Erstattung seiner ausgaben direkt vom Verursacher einfordern.

Gebäude­reinigung und Ungezieferbekämpfung

Vermieter können kosten für ein beauftragtes Reinigungs­unternehmen sowie Putz­mittel­kosten oben den Mieter umlegen. Putzt der Hausmeister, zu sein die Personal­kosten dort abzu­rechnen. Sie dürfen nicht zweimal angesetzt werden.

Mieter putzt selbst: sind die Mieter beyogen auf Miet­vertrag verpflichtet, ns Treppen­haus nach ein „Kehr­plan“ („Kehr­woche“) selbst kommen sie reinigen, tun können der Vermieter keine ausgaben für das Reinigung durch eine Fremdfirma in die Mieter umlegen (Amts­gericht Leipzig, Az. 168 c 5604/17; Amts­gericht Köpenick, Az. 17 c 394/12). Will der Vermieter das Reinigungs­arbeiten nach Abschluss ns Miet­vertrages jedoch wieder bei fremde Hände geben sie und über ns Betriebs­kosten abrechnen, benötigt das dafür die Zustimmung ns Mieters. Aber: Kommt der Mieter seinen Putz­pflichten nicht nach, tun können der Vermieter nach einen Abmahnung die arbeit von einen Firma hergestellt lassen und das Kosten als Schaden­ersatz von dem Mieter verlangen.

Garten­pflege

Sach- und Personal­kosten für ns Grün­anlagen- und Spiel­platz­pflege können umge­legt werden. Über­nimmt der Hauswart die Pflege, zu sein die ausgaben entsprechend zu kürzen.

Baumfäll­kosten: die Gerichte sind uneins, wenn Vermieter die ausgaben für ns Fällen kranker Bäume unter dem anzeige „Kosten das Garten­pflege“ oben ihre Mieter um­legen dürfen. Das Amts­gericht Leipzig entschied im april 2020, das dies nicht möglich ist. Betriebs­kosten seien zeigen solche Ausgaben, das „relativ regel­mäßig“ anfallen. Dies sei bei der Fällen kranker Bäume nicht ns Fall (Az. 168 samen 7340/19). Anders das Land­gericht ­Hannover innerhalb März 2020: das Entfernen ­abge­storbener Bäume falle typischer­weise in ­einem „Kreis­lauf“ in und sei so von ns Mietern zu zahlen (Az. 17 s 1/19, nicht rechts­kräftig). In dem zuletzt genannten Fall aus Hannover verfügen über der betroffene Mieter überarbeitet einge­legt. Womöglich klärt ns Bundes­gerichts­hof dies schon lang umstrittene Frage.

Beleuchtung by Gemein­schafts­flächen

Umleg­bar Strom­kosten für die Beleuchtung von Treppen­haus, Gemein­schafts­räumen und Außen­bereich. Reparatur­kosten für das Beleuchtungs­anlage nein umlage­fähig.

Schorn­steinfeger

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Schorn­steinfeger. Das soll glück bringen, kostet aber auch geld – das sich der Vermieter zurück­holen darf. ©Getty images / PhilartphaceBerechnet importieren dürfen das Kehr­gebühren, soweit sie nicht schon als Heizungs­kosten angeklagt sind.

Versicherungen

Der Vermieter darf kosten zum beispiel für eine Wohngebäudeversicherung und eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung umlegen, sowie die ausgaben für das Öltank­versicherung heu Glas­versicherung. Ausgaben für privatgelände Versicherungen zusammen eine Rechts­schutz­versicherung allerdings nicht.

Hauswart/Hausmeister

Der Vermieter darf den lohn für einen Hauswart umlegen, no jedoch die ausgaben von Reparaturen, das dieser im individuell durch­geführt hat. Das Vermieter ist dazu verpflichtet, ns Miet­objekt an eigene Kosten in einem gebrauchs­fähigen Zustand kommen sie erhalten. Ebenso klein dürfen Verwaltungs­arbeiten, die das Hausmeister durch­führt, oben den Mieter umge­legt werden. Darunter Umständen müssen hier sogar entsprechende Kosten­anteile für die Verwaltungs- und Instandset­zungs­arbeiten heraus­gerechnet werden.

Betriebs­kosten für „faulen“ Hausmeister? Erledigt einen Hauswart seine beschäftigt (etwa Gebäude­reinigung heu Winter­dienst) schlecht, berechtigt ns Mieter nach meinung vieler gerichte nicht, das Betriebs­kosten für ns Hauswart/Hausmeister kommen sie bean­standen (Amts­gericht Oldenburg, Az. 11 samen 62/12 (XXVIII) heu Amts­gericht Dresden, Az. 140 c 4830/05). Allerdings zulässig der Mieter die Miete wegen der mangelhaften arbeiten eventuell um ein paar Prozent kürzen. Voraus­setzungen zu sein allerdings, dass Mieter kommen sie Vermieter ns Mangel sofort zeigen (am beste mit Fotos). Sie dürfen mit der angezeigt nicht warten bis um die Betriebs­kosten­abrechnung innerhalb Brief­kasten ist.

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Kabel­anschluss, Antennen­anschluss

Der Vermieter darf monatliche Grund­gebühren für ns Kabel­anschluss auch Wartungs- und Betriebs­kosten für ns Antennen- heu Verteiler­anlage berechnen – einmalige Anschluss­gebühren muss der Mieter hingegen nicht über­nehmen, ebenso klein Reparatur­arbeiten, ns keine Wartungs­arbeiten darstellen.